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Charges de copropriété impayées : démarches amiables, saisie immobilière et garanties hypothécaires

Publié le : 19/07/2026 19 juillet juil. 07 2026
Brèves Juridiques / Contrats et exécution des jugements

Le paiement des charges de copropriété conditionne l’entretien, la conservation et la gestion quotidienne de l’immeuble. Ces contributions financent les travaux, l’assurance et les prestations indispensables au fonctionnement collectif. Lorsqu’un copropriétaire cesse de régler les sommes appelées, l’équilibre budgétaire du syndicat des copropriétaires peut être compromis. Le syndic, en sa qualité de représentant légal, doit alors mettre en œuvre des démarches graduées afin d’obtenir le recouvrement des créances.

Du rappel amiable à l’obtention d’un titre exécutoire

Face à un impayé, la première étape consiste généralement en une relance simple, suivie, si nécessaire, d’une mise en demeure formelle de payer. Cette phase amiable vise à régulariser la situation sans engager immédiatement une procédure contentieuse. Lorsque le débiteur traverse des difficultés ponctuelles, un échéancier peut être envisagé afin d’organiser le règlement progressif de la dette. En cas d’échec, le syndicat des copropriétaires peut saisir la juridiction compétente pour obtenir un titre exécutoire, c’est-à-dire une décision de justice condamnant le copropriétaire au paiement des sommes dues. Ce jugement constitue le fondement juridique permettant de recourir ensuite aux voies d’exécution forcée.

Saisie immobilière et garanties hypothécaires : des leviers efficaces

Lorsque la dette devient significative ou persistante, une saisie immobilière du lot peut être envisagée afin de provoquer sa vente judiciaire et d’obtenir paiement sur le prix. En principe, une telle procédure suppose la détention préalable d’un titre exécutoire. Toutefois, la Cour de cassation a admis que l’assemblée générale peut autoriser le syndic à engager une saisie immobilière même en l’absence de titre exécutoire au jour du vote, à condition que l’autorisation soit précise quant aux lots concernés, au montant de la créance, au prix envisagé et au budget de la procédure, conformément à l’arrêt du 3 juillet 2013 (Cass. civ. 3e, 3 juill. 2013, n° 12-18.952, https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000027668439). Depuis le 1er janvier 2022, le syndicat bénéficie en outre d’une hypothèque légale spéciale garantissant les créances de l’année en cours et des quatre années précédentes échues. Les sommes dues au titre de l’année courante et des deux années antérieures sont assorties d’un superprivilège, conférant un rang prioritaire par rapport aux autres créanciers hypothécaires. Pour les créances plus anciennes, la concurrence avec d’autres créanciers inscrits peut s’exercer, la répartition du prix de vente pouvant, en l’absence d’accord, être soumise à l’homologation du juge.
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